İstanbul’da Kentsel Dönüşümde Değerleme: Hak Sahiplerinin Güvenini Sağlamak İçin Şeffaf ve Veri Odaklı Yaklaşımlar
İstanbul’da kentsel dönüşüm süreci, riskli yapı stokunun büyüklüğü ve hak sahipleri arasındaki uzlaşı konusunda giderek daha çok konuşuluyor. Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı’nın paylaştığı veriler, İstanbul’da yaklaşık 1,5 milyon bağımsız bölümün risk taşıdığını ve bunun yaklaşık 600 bürünün acil dönüşüm gerektirdiğini gösteriyor. Çok sayıda bağımsız bölümün bulunduğu bu yapılar, değerlemelerin doğru ve adil bir şekilde yapılmasını zorunlu kılıyor.İki veya daha fazlası daire içeren binaların payı, 2026 yılının ikinci çeyreğinde yapı ruhsatı verilen yeni yapılarda %71,1 olarak kaydedildi. Bu tablo, kentsel dönüşüm süreçlerinde bağımsız bölümlerin farklı fiziksel, hukuki ve ekonomik özelliklere sahip olduğunu bir kez daha hatırlatıyor ve değer dağılımının objektif kriterlerle yapılmasının önemini artırıyor.
ArGe Gayrimenkul Değerleme Süreçlerinden Sorumlu GMY Kemal Cem Onursal, kentsel dönüşümde yalnızca yapının yenilenmesine odaklanmanın dışına çıkılmasının gerektiğini vurguluyor: “Hak sahiplerinin sürece güven duyması için ortaya çıkan değerin hangi kriterlere göre belirlendiğinin açık ve anlaşılır olması gerekiyor. Aynı yapıdaki bağımsız bölümlerin özellikleri farklı olduğundan tek bir bakış açısı yeterli olmayabilir. Mevcut taşınmazların değerinin doğru tespit edilmesi ve yeni projede oluşacak değerin objektif kriterlerle dağıtılması tarafların ortak zemin bulmasını kolaylaştırır.”
Şeffaf veri kullanımı, değerleme sürecinde güveni güçlendiriyor. Kentsel dönüşüm projelerinde taşınmazın fiziksel özellikleri, hukuki durumu, konumu ve emsal verileri gibi çeşitli veri setlerinin birlikte değerlendirilmesi gerekiyor. Dijital teknolojiler, bu süreçleri daha sistematik hale getirirken ARGE, SADES adlı yapay zeka destekli süreç yönetim teknolojisini kullanıyor. SADES, belge yönetimi, veri doğrulama, analiz ve iş akışı gibi aşamaları dijital ortamda düzenleyerek uzmanların analiz ve değerlendirme çalışmalarına odaklanmasını sağlıyor.
Onursal, “Dönüşümün hızlanması kadar sağlıklı ilerlemesi de önemli. Hak sahiplerinin karşılarındaki değerin nasıl oluştuğunu anlayabildiği, verilerin doğru yönetildiği ve teknolojiyle desteklendiği bir yapı, anlaşmazlıkların azaltılmasına katkı sağlar. SADES’in operasyonlarda kullanımı, verinin daha sistematik yönetildiği bir çalışma modeli oluşturuyor.” dedi. SADES’in dört modülü ise Değer, Vira, 360 ve Radar olarak öne çıkıyor: Değer, yapay zeka destekli değer tahminlemesi ve bölgesel veri analizleri; Vira, tapu ve imar belgelerindeki bilgileri analiz ediyor; 360, sahadaki taşınmazı dijital ortama aktararak 3D kat planı oluşturuyor; Radar ise raporları kontrol edip eksik veya riskli alanları tespit ediyor.
Bu gelişmeler ışığında, kentsel dönüşümün İstanbul’da gayrimenkul sektörünün temel gündemlerinden biri olmaya devam edeceği vurgulanıyor. Uzmanlar, değerlemenin sadece teknik bir süreç olmadığını, uzlaşının temel unsuru olarak güven ve şeffaflığın önemini koruduğunu belirtiyor.
Kaynak: Beyaz Haber Ajansı (BYZHA)
Kaynakça: BYZHA
